Thị trường bất động sản: Hẹp vốn, thiếu nguồn cung

Vốn vay trung, dài hạn từ hệ thống ngân hàng bị siết chặt, nguồn cung sản phẩm mới giảm sút đã khiến cho thị trường bất động sản (BĐS) từ đầu năm 2019 đến nay chững lại.

Cục Thuế Hà Nội công khai loạt đại gia BĐS chây ỳ nợ thuế BĐS du lịch: Thời điểm của những tổ hợp "all - in - one" 10 tháng đầu 2019, tỉ lệ doanh nghiệp BĐS giải thể tăng nhẹ so với cùng kỳ

Các chuyên gia cho rằng, đây chỉ là thời điểm chững lại theo chu kỳ và là khoảng thời gian cần thiết để DN củng cố lại hoạt động chuẩn bị cho một thời kỳ mới.

Nhiều dự án không kịp xoay vốn

Anh Đỗ Văn Sơn, làm nghề môi giới BĐS trú tại ngõ 133 Thịnh Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, từ quý II/2019 đến nay, đã 2 lần anh phải hủy hồ sơ vay vốn ngân hàng để mua BĐS vì thủ tục vay vốn (trên 3 tỉ đồng) bị kiểm soát chặt và mức lãi suất cũng tương đối cao.

“Chỉ có một số ngân hàng duyệt mức vay 3 tỉ đồng (bằng 80% giá trị sản phẩm) với lãi suất từ 9,5 – 10,5%/năm. Các thủ tục vay vốn bị siết chặt và không phải khách hàng nào cũng đủ điều kiện để được vay số tiền như vậy. Với mức lãi suất cao như vậy, tôi không thể mạo hiểm vì không đảm bảo lợi nhuận khi đầu tư” - anh Sơn cho hay.

Thiếu vốn và vấn đề liên quan đến pháp lý khiến nhiều dự án bị chậm, dừng triển khai. Ảnh: Doãn Thành

Đầu năm 2019, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra một số quy định giới hạn tỷ lệ vay, siết chặt các khoản tín dụng – tài chính cho DN và cá nhân vay để kinh doanh BĐS. Ngay lập tức, động thái này đã khiến cho thị trường biến đổi theo chiều hướng bất lợi, nhiều dự án không kịp xoay xở vốn để tiếp tục thi công, trong khi giá sản phẩm trên thị trường gia tăng không ngừng.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Trần Quốc Dương cho biết, dưới tác động của chính sách siết chặt tài chính, trong 9 tháng đầu năm 2019 tại Hà Nội, nguồn cung sản phẩm xuống thấp nhất trong 3 năm trở lại đây. Tại TP Hồ Chí Minh, việc tăng giá sản phẩm khiến cho nhà ở giá rẻ bị “mất tích” trên thị trường.

“Phần lớn các DN BĐS tại Việt Nam hoạt động dựa vào 2 nguồn vốn: Vốn vay ngân hàng và vốn huy động trực tiếp từ khách hàng. Khi ngân hàng siết chặt nguồn vay cho cả DN và cá nhân, khiến cho việc tiếp cận các kênh vốn của DN trở nên khó khăn, thị trường bị chững lại” - ông Dương nhìn nhận.

Khó giảm sâu trong dài hạn

Song song với việc giảm nguồn tài chính – tín dụng cho vay kinh doanh BĐS, Nhà nước cũng tiến hành rà soát, thanh tra hàng loạt các dự án BĐS trên phạm vi cả nước. Đặc biệt, trong thời gian gần đây, nhiều dự án bị cơ quan có thẩm quyền dừng tiếp nhận xử lý hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án; thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng đang bị kéo dài.

Trước thực trạng đó, nhiều ý kiến quan ngại thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng sâu sắc. Tuy nhiên, theo chuyên gia Trần Quốc Dương, sự giảm sút của thị trường là có nhưng khó có thể giảm sâu. Cụ thể, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS đạt gần 2,8 tỉ USD, xếp thứ hai về ngành nghề thu hút đầu tư nước ngoài lớn nhất vào Việt Nam.

Cả nước có thêm trên 102.000 DN được thành lập mới, trong đó số lượng đăng lý hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, BĐS chiếm tới 32%, chưa kể số lượng DN đăng ký hoạt động trở lại. Chỉ tính riêng quý III/2019 - thời điểm thị trường BĐS giảm sâu nhất trong khoảng 3 năm trở lại đây, tổng số DN BĐS – xây dựng được thành lập mới là gần 13.000 DN, tổng số vốn đăng ký trên 188.000 tỉ đồng (chiếm 13% số tổng số DN thành lập mới và 14,6% tổng vốn đăng ký).

“Trong khi đó, để đối phó với tình trạng thiếu nguồn vốn đầu tư, ngoài việc mở rộng liên doanh và sử dụng vốn vay từ các tổ chức tín dụng nước ngoài, các DN BĐS đã tham gia phát hành trái phiếu, với mức lãi suất huy động cao hơn lãi suất ngân hàng, đang thu hút được nguồn tiền khổng lồ từ người dân. Dựa vào các yếu tố như vậy có thể khẳng định sẽ không có sự giảm sâu dài hạn của thị trường” - ông Dương nhận định.

Cùng quan điểm, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, Nhà nước cần sớm hoàn thiện các khung pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, rà soát để thanh lọc thị trường.

Cùng với đó, các tỉnh, thành cần triển khai xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương mình, làm cơ sở cấp phép đầu tư cho các dự án nhà ở. Đồng thời rà soát, bổ sung quy hoạch để có quỹ đất cho phát triển các dự án (bao gồm cả các dự án nhà ở xã hội), đẩy nhanh công tác GPMB, cấp giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng của các dự án...