Theo kết quả khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam công bố tháng 12/2022, có 129/845 chiếm 15% chung cư tại Hà Nội xảy ra tình trạng tranh chấp trong khi tại TP.HCM là 105/935 chiếm 11% số dự án. Thực tế cho thấy, tình hình tranh chấp tại các dự án chung cư đang có chiều hướng gia tăng. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp kéo dài trong nhiều năm là việc phân định diện tích chung - riêng giữa chủ đầu tư và ban quản trị, cư dân.

Nhân tố thổi bùng những căng thẳng

Hình ảnh cư dân căng băng rôn biểu tình đòi quyền lợi đã không còn xa lạ tại nhiều dự án ở Hà Nội, TP.HCM… Việc tranh chấp diện tích chung - riêng chủ yếu liên quan đến khu vực hầm để xe ô tô, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vực tập thể thao, mặt sàn cho thuê. Trong đó, tranh chấp quyền sở hữu và quản lý khu vực hầm để xe ô tô diễn ra vô cùng căng thẳng và là nguồn cơn làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn khác.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến “cuộc chiến” này. Ví dụ như hợp đồng mua bán có nhiều điều khoản không rõ ràng và được soạn thảo theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, một số quy định luật pháp còn lỏng lẻo hay cũng có thể xuất phát từ phía ban quản trị nhà chung cư. Tại một số dự án, các thành viên ban quản trị do không hiểu rõ các quy định của luật nhà ở, quy chế nhà chung cư đồng thời đặt lợi ích cá nhân cao hơn quyền lợi cư dân nên đã “châm ngòi” cho “cuộc chiến” đối đầu với chủ đầu tư.

Căng thẳng tại dự án chung cư do phân định chung – riêng “Cuộc chiến” phân định diện tích chung – riêng tại chung cư.

Mới đây, Công ty Cổ phần Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân - Chủ đầu tư chung cư Goldmark City trên đường Hồ Tùng Mậu đã có công văn trình báo chính quyền địa phương và cơ quan chức năng nguy cơ mất an ninh trật tự tại khu Ruby của dự án (bao gồm 4 tòa nhà chung cư R1, R2, R3, R4).

Theo nội dung văn bản, ngày 21/6/2023, 4 Ban quản trị các tòa nhà chung cư R1, R2, R3, R4 (BQT khu Ruby) đã có công văn yêu cầu Công ty Việt Hân cung cấp hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng hầm xe ô tô tại khu Ruby. Ngay sau đó, phía chủ đầu tư đã có công văn phúc đáp gửi tới các ban quản trị và cư dân tại dự án để làm rõ. Đại diện chủ đầu tư cũng đã có buổi làm việc với các ban quản trị dưới sự chứng kiến của chính quyền địa phương để trả lời những thắc mắc.

Tuy nhiên, qua các phương tiện khác nhau, BQT khu Ruby vẫn truyền đi thông điệp kêu gọi cư dân tham gia đấu tranh giành quyền sở hữu hầm xe ô tô, không thanh toán phí dịch vụ trông giữ xe ô tô khi chưa hiểu rốt ráo sự việc.

Trong văn bản gửi cơ quan chức năng, chủ đầu tư Goldmark City cũng báo cáo sự việc một số thành viên ban quản trị 4R thông tin tuyên truyền cư dân đòi quyền quản lý diện tích đỗ xe, tiến hành không đóng phí trông giữ xe ô tô.

Cũng trong công văn này, chủ đầu tư báo cáo cơ quan chức năng việc BQT khu Ruby đã ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với một đơn vị khác khi chưa tổ chức đầy đủ Hội nghị nhà chung cư để lấy ý kiến cư dân.

Đây cũng không phải là lần đầu tiên chủ đầu tư phải lên tiếng trước yêu cầu làm rõ phân định chung - riêng ở khu vực hầm để xe. Trước đó, CTCP Đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị S. là chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H. (Hà Nội) đã khởi kiện ban quản trị tòa nhà về việc xâm hại quyền lợi chủ đầu tư liên quan đến khu vực hầm để xe.

Theo nội dung khởi kiện của chủ đầu tư, năm 2017, ban quản trị tòa nhà đã ký hợp đồng dịch vụ với một đơn vị quản lý vận hành mà chưa họp ban quản trị, chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư. Sau một thời gian điều tra, làm rõ vụ việc, tòa án đã xác định và công nhận diện tích giữ xe ô tô tại tầng 1, 2 của tòa nhà thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Cuối năm 2021, Tòa án Nhân dân tối cao cũng đã công bố Án lệ 51/2021/AL xác định quyền sở hữu khu vực để xe ô tô của nhà chung cư.

Chủ đầu tư có làm đúng quy định?

Về chỗ để xe ô tô của cư dân sinh sống tại các tòa chung cư, luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng”.

Goldmark City là tổ hợp dự án có số lượng cư dân rất lớn. Để tránh những tranh chấp về khu vực chung – riêng, cuối năm 2021, Công ty Việt Hân đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng xin ý kiến về quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư với khu vực hầm để xe ô tô tại dự án. Sau đó, ngày 14/01/2022, Bộ Xây dựng có văn bản trả lời Công ty Việt Hân về việc thực hiện quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư. Trong văn bản có nêu, Điểm (đ) Khoản 4 Điều 8 Quy Chế Nhà Chung Cư quy định: “Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ”.

Căng thẳng tại dự án chung cư do phân định chung – riêng “Cuộc chiến” phân định diện tích chung – riêng tại chung cư.

Trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa khách hàng và Công ty Việt Hân, các khu vực chung - riêng được quy định rõ ràng. Nội dung hợp đồng thể hiện rõ diện tích đỗ xe ô tô thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Người mua nhà đã nghiên cứu và đồng ý với mọi điều kiện của hợp đồng về giá cả, các hạng mục công trình thuộc sở hữu, sử dụng chung – riêng, trong đó có cả khu vực hầm để xe ô tô.

Giá bán căn hộ tại Goldmark City không bao gồm chi phí xây dựng hầm gửi xe. Chủ đầu tư phải đảm bảo và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc không phân bổ chi phí xây dựng diện tích này vào giá bán căn hộ.

Đặc biệt, theo quyết định giao đất dự án, diện tích hầm này Công ty Việt Hân thuê đất của thành phố. Trong phương án kiến trúc, thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật công trình cũng thể hiện rõ điều này. Những năm qua, chủ đầu tư dự án cũng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền thuê đất cho phần diện tích hầm xe vào ngân sách nhà nước.

Như vậy, việc ban quản trị và một số cư dân đưa ra tranh chấp yêu cầu hầm gửi xe là sở hữu chung mà không có căn cứ chứng minh là yêu cầu vô lý.

“Cuộc chiến” tranh chấp diện tích chung - riêng ảnh hưởng trực tiếp tới an toàn - an ninh của các nhà chung cư. Khi mà ban quản trị không hành động trên lợi ích chung của người dân và không tìm được tiếng nói chung với chủ đầu tư thì những căng thẳng sẽ còn kéo dài. Và người chịu nhiều ảnh hưởng nhất sẽ vẫn là cư dân.