Hệ lụy từ tranh chấp

Chị Đỗ Hương Giang, một người làm môi giới BĐS cho biết, đầu năm 2019 chị có làm môi giới để bán một sản phẩm tại dự án chung cư 54 Hạ Đình (Thanh Xuân, Hà Nội), bên mua đã đặt cọc tiền cho bên bán, nhưng sau khi tìm hiểu thấy dự án này cư dân đang xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư nên bên mua đã hủy giao dịch và đòi lại tiền đặt cọc.

“Ngại nhất là việc nhận bán những sản phẩm ở dự án có xảy ra tranh chấp, ngay cả những dự án người dân đã vào ở, nhưng vì lý do công việc phải chuyển chỗ ở muốn bán nhà thì việc giao dịch cũng rất khó khăn, ngay cả khi đã đặt cọc nhưng khách hàng vẫn kiên quyết hủy hợp đồng vì lo bị “dính” vào những tranh chấp” – chị Giang cho hay.

Tranh chấp tại các dự án chung cư làm giảm giao dịch và giá trị sản phẩm (Ảnh: Doãn Thành).

Theo ông Vũ Đức Tuyên - Giám đốc sàn giao dịch BĐS IP Land, tại những dự án có tranh chấp không chỉ ảnh hưởng đến tốc độ thanh khoản các sản phẩm mà còn làm cho giá trị của những sản phẩm tại đó giảm từ 5 – 10%.

“Cả chủ đầu tư và cư dân đều phải chấp nhận chịu lỗ khi muốn giao dịch sản phẩm tại các dự án này, bình quân ở những dự án mới thì mức lỗ được tính từ 5 - 10%, cá biệt tại một số dự án mức lỗ có thể cao hơn nhiều” - ông Tuyên nói.

Số liệu tổng kết của Bộ Xây dựng từ báo cáo của 43 tỉnh, TP, trong 9 tháng đầu năm 2019 trên địa bàn cả nước có gần 220 đơn thư khiếu nại, tranh chấp tại các dự án nhà chung cư. Trong đó tập trung vào các nội dung cơ bản: Tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…, tương đương khoảng 37%. Tiếp đến là tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị chiếm khoảng 36%. Ngoài ra là các tranh chấp liên quan đến việc quản lý, sử dụng phí bảo trì, chất lượng công trình, chậm cấp giấy chứng nhận sử dụng…

Theo đánh giá, phần lớn những tranh chấp xảy ra bắt nguồn từ các chủ đầu tư với nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng nguyên nhân quan trọng nhất là rất nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực để thực hiện dự án, dẫn đến việc chuyển nhượng không đúng quy định, vi phạm quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng và kinh doanh BĐS.

Trong khi đó, người dân hoặc là nóng vội chủ quan hoặc là không đầy đủ kiến thức trong việc xây dựng các thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà, đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao… vô hình chung đã tự “biến” mình thành “nạn nhân” của những hợp đồng kinh tế.

Ngoài ra, vai trò của các quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương chưa thực hiện tốt công tác quản lý và chưa giải quyết được những mâu thuẫn này nên đã dẫn đến phát sinh thêm nhiều tranh chấp mới tại các dự án chung cư.

Cần có chế tài mạnh với chủ đầu tư

Theo đánh giá của các chuyên gia, vấn đề tranh chấp tại các dự án chung cư không chỉ làm ảnh hưởng đến giá trị sản phẩm tại dự án đó; mà còn đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ ảnh hưởng đến tình tình an ninh – trật tự tại địa bàn nơi có dự án bị tranh chấp.

Luật sư Trần Cao Ngãi - Hội Luật gia Việt Nam cho biết, rất nhiều dự án chung cư mỗi khi xảy ra tranh chấp là người dân lại gửi đơn thư đến lãnh đạo chính quyền, các bộ, ngành thậm chí gửi cả đơn thư lên lãnh đạo Nhà nước; cùng với đó là việc tập trung phản đối, gây sức ép với chủ đầu tư. Đến thời điểm hiện tại chưa chứng kiến vụ xô xát nào ảnh hưởng đến sức khỏe và tính mạng khi người dân tập trung phản đối các chủ đầu tư, nhưng về lâu dài việc tập trung phản đối tiềm ẩn nguy cơ gây mất an ninh trật tự tại các địa bàn có xảy ra tranh chấp.

Hình ảnh cư dân tập trung phản đối chủ đầu tư diễn ra ngày càng nhiều (Ảnh: Doãn Thành)

“Bản chất của vấn đề tranh chấp này là nằm ở những thỏa thuận trong hợp đồng kinh tế, khi xảy ra tranh chấp người dân không tìm đến luật sư hay tòa án để có biện pháp đối thoại, xử lý mà gây sức ép bằng cách tập trung, phản đối, đây là việc làm không đem lại hiệu quả cao cho cả hai bên” - luật sư Ngãi nhìn nhận.

Các chuyên gia cũng cho rằng, Nhà nước cần phải hoàn thiện các hành lang pháp lý liên quan đến việc mua - bán tại các dự án BĐS. Đồng thời phải có chế tài mạnh đối với những chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết đối với khách hàng của mình.

“Cần phải đưa ra chế tài xử phạt bằng tiền với mức cao đối với những chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng của mình để dẫn tới tình trạng tập trung phản đối, gửi đơn thư khiếu kiện. Nhà nước cũng nên cân nhắc áp dụng các biện pháp khẩn cấp trong việc thực hiện các chế tài xử phạt” - luật sư Trần Cao Ngãi cho biết thêm.