Hết thời hoàng kim

Những tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận vẫn tuân theo quy luật nhiều năm qua. Theo đó, đất nền vẫn là phân khúc chủ đạo, hàng loạt dự án "dậy sóng" thu hút một lượng lớn nhà đầu tư tham gia.

Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn ngủi, ghi nhận thực tế của PV cho thấy, những dự án tạo ra cơn sốt đất nền trước đó đã không còn cảnh tấp nập người mua kẻ bán, mà thay vào đó là cảnh hoang vu, cỏ dại mọc um tùm.

Cụ thể, ngày 8/9, PV đã có chuyến khảo sát tại dự án Centana Điền Phúc Thành do Công ty CP Bất động sản Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư. Ngoài cổng vào dự án được xây dựng kiên cố, còn lại tổng thể dự án mở bán từ tháng 1/2017 đã được bán hết, nhưng người mua không xây dựng, cỏ mọc khắp nơi.

Từ việc quảng cáo là siêu dự án, thành phố mới Bình Dương đã từng tạo nên cơn sốt đất chưa từng có trong lịch sử Bình Dương. Thế nhưng, hiện nay những khu nhà hoành tráng bị rêu phủ, cỏ dại mọc um tùm.

Cùng chung cảnh ngộ là dự án Rio Bonito do Công ty CP Đầu tư bất động sản Rio Land làm chủ đầu tư mở bán từ tháng 1/2019 với giá 19 - 30 triệu đồng/m2, sau đó giá đẩy lên 29 - 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi bán hết hàng, dự án rơi vào tình cảnh cỏ mọc um tùm, công viên trung tâm dự án cũng bị bỏ hoang chưa thấy xây dựng.

Nổi tiếng là tuyến đường có tới gần 10 dự án đất nền mở bán trong những tháng đầu năm 2018 và cũng là tâm điểm thị trường quận 9, tuyến đường Trường Lưu cũng không thoát khỏi cảnh đìu hiu sau cơn sốt đất.

Rất gần TP Hồ Chí Minh, tại Long An, dự án Five Star Eco City nằm trong khu đô thị 5 sao ở huyện Cần Giuộc được bán từ tháng 4/2018. Toàn bộ hơn 700 nền đất của dự án đã được bán hết, nhưng đến nay cũng không có người ở.

Một trường hợp khác nữa là dự án Long Hưng (TP Biên Hoà, Đồng Nai) đang trong tình cảnh vắng bóng người ở. Với hàng ngàn nền đất, Long Hưng được quảng cáo là tâm điểm của chính sách liên kết vùng TP Hồ Chí Minh mở rộng để phục vụ giãn dân TP, mở bán từ đầu năm 2018 với giá khoảng 1 tỷ đồng/nền (5m x 20m). Dự án hiện đã bán hết 4 giai đoạn, nhưng thực tế hiện nay cho thấy chỉ có khoảng vài chục căn nhà được xây.

Cũng thuộc Đồng Nai, thành phố mới Nhơn Trạch có hàng trăm dự án thành phần với nhiều lợi thế. Tuy nhiên, thực tế thành phố này không thu hút được người dân đến sinh sống như kỳ vọng, hầu hết dự án tại đây đều bị "chết lâm sàng".

Cùng số phận với thành phố mới Nhơn Trạch, những dự án thành phố mới tại Bình Dương, Long An…, bao năm qua vẫn nằm ở dạng “đô thị tiềm năng”, nhiều dự án khu dân cư vắng người, xuống cấp khiến nhiều người gọi nơi đây là “thành phố ma”.

Nhu cầu thật quá ít!

Nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá, sở dĩ có tình trạng trên là do người mua chủ yếu là nhà đầu tư, ít người mua vì nhu cầu thực.

Từng là tâm điểm trong ''cơn sốt'' bất động sản, nhưng đến nay dự án Rio Grande (quận 9, TP Hồ Chí Minh) vẫn chỉ là bãi đất hoang, chỉ toàn cỏ là cỏ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, một nguyên nhân quan trọng gây ra tình trạng dự án bị bỏ hoang là do vị trí nằm quá xa trung tâm thành phố, hệ thống giao thông kết nối kém, không đảm bảo các tiện ích của cuộc sống như trường học, siêu thị…

"Ngoài ra, việc chính quyền địa phương để các chủ đầu tư phát triển quỹ đất mạnh trong thời gian thị trường nóng sốt đã đẩy các dự án phân lô, bán nền lên giá rất cao. Với mức giá cao như vậy, chỉ giới đầu tư mới có thể mua được đất nền, chứ không dành cho người dân có nhu cầu ở thực" - ông Châu nói.

Cùng quan điểm, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản An Lạc Tân - ông Quách Mộc Tân cho rằng, nhìn vào những dự án đã bán hết nhưng bị bỏ hoang cho thấy bộ mặt rõ nhất của thị trường đất nền, đó là nhu cầu ở thực chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, còn lại là nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng kiếm lời.

"Sản phẩm của các dự án này qua tay nhiều nhà đầu tư, giá bị đội lên cao, nhưng khi thị trường hết sốt, giá vẫn không giảm. Khi thị trường nóng sốt trở lại, chủ đầu tư lại cho người dọn cỏ, rồi bán sản phẩm của các nhà đầu tư trước ký gửi để kiếm phần trăm môi giới, giá lúc này lại được đội lên cao. Vòng luẩn quẩn cứ thế diễn ra khiến những người có nhu cầu ở thực không thể mua được và dự án tiếp tục bị bỏ hoang" - ông Tân phân tích.

Luật sư Lê Ngô Trung (Công ty Luật TNHH Vega) nhấn mạnh, việc nhiều dự bị bỏ hoang sau cơn sốt đất một phần cũng xuất phát từ chính việc buông lỏng của cơ quan quản lý, để thị trường phát triển một cách tự phát. Cuối cùng là người có nhu cầu thực không thể mua nhà đất để an cư, còn bộ mặt đô thị nham nhở, ảnh hưởng tới cả quy hoạch phát triển chung.

"Chưa kể, việc nhà đầu tư nhận đất xong, chia lô bán nền ngay là đi ngược lại với những mô hình đầu tư chuyên nghiệp, tức là đầu tư làm sao để bất động sản đó sinh lời. Cần có cơ chế khuyến khích đầu tư trên đất để tạo ra những sản phẩm có giá trị sử dụng và sinh lời. Song song đó, người mua cũng phải chọn lựa những chủ đầu tư uy tín với các dự án đảm bảo pháp lý" - Luật sư Trung tư vấn.